Hogyan lehet egy olyan telken 16 „lakást” kialakítani, ahol csak három lakást engednek a szabályok? Ügyvédek, szakértők asszisztálása mellett pincék, melléképületek, túlépített ingatlanok lakásként találnak gazdára egy valódi lakás piaci árához képest olcsóbban, ám ezek soha nem válnak értékes tulajdonná, hiszen önálló rendeltetési egységként, azaz önálló lakásként nem legalizálható objektumokról van szó. A jóhiszemű vevő büntető- és polgári perek sorozatát, befektetett pénzének elvesztését kockáztatja, miközben a környéken, szomszédban lakók haragját is magára vonhatja. Mit lehet ilyenkor tenni?
Az áldatlan állapotok felszámolására Dienes János Zugló főépítésze a munkatársaival hivatalba lépése óta, vagyis három éve próbálja lehetőségeihez mérten rendezni ezeket az ügyeket, de a legfontosabbnak a megelőzést, a lakosság széles körű tájékoztatását tartja.
Autóvásárláskor az ember kikéri az eredetiségvizsgálatot, törzskönyvet, megnézi a forgalmi engedélyt, elhív egy szerelőt, hogy tudja, mit vesz meg, de ingatlanvásárláskor azt az alapvető dolgot nem nézi meg, hogy a lakás vagy ház kapott-e használatbavételi engedélyt. Ha egy ingatlannak van használatbavételi engedélye, akkor az a hatóságok szerint is létezik, tehát legális ingatlan, amit további információ birtokában meg lehet vásárolni – mondta Dienes János, majd hozzátette, hogy a hivatalba befutó ügyek többsége már megvásárolt, túlépített házakról vagy egy telken belül illegálisan kialakított túl sok lakásról, az ebből fakadó megnövekedett autószámról, parkolási nehézségekről és a zöldfelületek beépítéséről szólnak.
A hivatal mindig a megoldást keresi. Három éve azt a célt tűzték ki, hogy felszámolják az illegális helyzeteket úgy, hogy a kisebb túlkapásokat, a lakóközösséget és közérdeket nem sértő kisebb ügyeskedéséket rendeletek módosításával, díjkiszabás fejében legalizálták. Tisztában vannak azzal, hogy az átlagembereknek az ingatlan jelenti a legnagyobb befektetést, a legnagyobb értéket is, ennek legalizálásában bizonyos, szakmailag még támogatható keretek között segítettek. Viszont vannak olyan túlkapások, melyek már a bűncselekmény kategóriába tartoznak, mint a közelmúltban látószögükbe került eset, amikor 16 lakrészt alakítottak ki és értékesítettek egy olyan telken, ahol csak három lakás lehetne. Ez minimum 16 autóval terheli meg a környezetet, emiatt az utcában lakók sorozatosan panaszokat nyújtanak be. De az eset kapcsán annyi szabálytalanság merült fel, hogy az ügyet a kerület jegyzője is vizsgálja, az építéshatóság bontási kötelezést adott ki.
„Neves ingatlanközvetítőn keresztül, ügyvédek asszisztálásával, energetikai szakvéleménnyel vásároltunk meg egy 30 éves épületben lévő éppen felújítás alatt lévő „lakást” – mesélte a neve elhallgatását kérő sértett. Mint mondja, tudták, hogy nem társasházról van szó, hanem egy osztatlan közös tulajdon velük együtt 21 tulajdonosról. A későbbi társasházzá alakítás lehetőségére is kaptak ügyvédi utalást. Az adásvételi szerződésben még az is szerepelt, hogy az ingatlant csak felújítja a beruházó, amely munkálatok nem engedélykötelesek. Vannak olyan tulajdonosok is az épületben, akik „pincelakást” vásároltak. A „lakásszemlén” látták, hogy a 16 lakás külön-külön fel van szerelve víz- és villanyórával. A birtokba adás után kialakították a lakóközösséget, van közös képviselőjük, közös bankszámlájuk.
„Az ügyvédi jelenlét és a szakértői vélemény biztonságérzetet keltett bennünk a vásárlás során” – ismerte el. Most kiderült, hogy valójában szabálytalanul engedélyköteles átalakításokat hajtottak végre az épületen, és az Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály bontásra, illetve a ház eredeti állapotába való visszaállításra szólította fel az építtetőt, és a munkát Nemzeti Adó- és Vámhivatal végrehajtásra adta át, a tulajdonosokat pedig a munkálatok tűrésére kötelezte. A 2021-ben vásárolt lakásról kiderült, hogy jogilag nem is lakás, sőt az építésügyi osztály azon dolgozik, hogy fizikailag is szűnjön meg létezni.
Ez minden létező problémát hordozó szélsőséges eset, ami vélhetően büntetőfeljelentés után a bíróságon végződik majd. A hatóság – akár bontásra is vonatkozó – intézkedési joga tíz éven belüli ügyekben él, de ha nem történne meg, azután sem válhat jogszerűvé egy építmény, amíg az előírásoknak nem felel meg – vette át a szót a főépítész. Hogyan kerülhető el egy ilyen helyzet?
A hivatal nevében a főépítész azt kéri és javasolja, hogy az ingatlanvásárlás esetén nagyon alaposan tárják fel az összes részletet mind műszaki, mind jogi értelemben. A vásárlás előtt kérjék ki a hivataloktól a tényekről az igazolást, vagy ha jövőbeni ígéretet kell ellenőrizni akkor építész tanácsát, aki az országos előírásokkal tisztában van és a helyi szabályoknak könnyen utána tud járni. Emellett a leendő tulajdonos az építtető hozzájárulásával (meghatalmazásával) vagy vele közösen is kérhet iratbetekintést az építési engedélyezési eljárás iratába az építésügyi hatóságnál. A vevő számára intő jel lehet, ha az építtető vagy az eladó, az erre irányú kérését nem, vagy csak vonakodva teljesíti, esetleg a kérés teljesítését elodázza.
Korábban az önkormányzat ellenőrizte a helyi építkezéseket, és járhatott el, ha szabálytalanságot tapasztalt, de 2020 óta a Kormányhivatalok Építésügyi Hatósága vette át az építésügyi feladatkört. Tehát hivataloktól, a Földhivataltól, az Építésügyi Hatóságtól és az önkormányzat Főépítészi Irodájától kérjenek információt az ingatlanvásárlás előtt.
Egy listával is készültünk, amellyel abban segítünk, hogy az ingatlanvásárlás kezdeteitől mire érdemes figyelni:
– Először is sem pincében, sem melléképületben nem lehet lakást kialakítani, tehát nem szabad megvásárolni ilyen épületrészekben kialakított lakrészt.
– Ha egy épülő lakásról van szó mindenképpen érdeklődjön az önkormányzatnál, hogy hány lakás kialakítására adható engedély, illetve, ha egy meglévő ház felújítása során a beruházó arra hivatkozik, hogy nem engedélyköteles munkákat végez, akkor is érdeklődjön építésztől, hogy hány lakást engedélyez az építési szabályzat azon a telken. Meglévő épületben a lakások számában vagy méretében történő változtatást, valamint új épületben lakások kialakítását előzetesen az önkormányzat Főépítészi Irodáján minden esetben engedélyeztetni kell. Ha nem engedélyezett az a lakásszám, amiről a tulajdonos vagy a beruházó tájékoztat, akkor ne vásárolja meg az ingatlant.
– A már meglévő ház esetén nézze meg a földhivatali térképmásolatot, ellenőrizze, hogy az azon lévő épületkontúr megegyezik-e a létező épülettel, illetve tájékozódjon a használatbavételi engedélyről, ha ez nincs, és a földhivatali térképmásolaton sincs feltüntetve, akkor az az ingatlan olyan, mintha nem is létezne, ami gondot jelent, ha újra eladásra vagy öröklésre kerül a sor.
– A tulajdoni lapba tekintsen be, hogy hány tulajdonosa van a háznak/teleknek, milyen terhek vannak bejegyezve.
– Az építési engedélyekről, az ingatlanon korábban végzett engedélyezett átalakításokról információ szerezhető az e-epites.hu/etdr oldal „Általános tájékoztatási felület, ügyek nyilvános adatai”, a folyamatban lévő eljárások egyes lépéseiről az „Építésügyi hatóságok hirdetményei” oldalakon.
– Az ingatlanközvetítők is kérhetnek a Hivataloktól közérdekű tájékoztatást az általuk értékesített ingatlanról, erre is érdemes rákérdezni, ha ez nincs meg, akkor járjon utána
– Egy szerződéstervezetben a részletes használati megállapodás azt jelenti, hogy a lakrész hivatalosan önálló lakás rendeltetési egység nem is lehet majd.
– Gyanakvásra adhat okot, ha egy telken belül egy lakásnak nincs önálló albetét száma, nem önálló ingatlan, erre utalhat a használati megosztás is, persze ez nem minden esetben jelet illegális lakás kialakítást. Azonban, ha egy társasházon belül egy lakásnak nincs önálló albetét száma, vagy az alapító okiratban nem lakásként szerepel, az valószínűleg később sem tud önálló lakás lenni.
– Kérjen betekintést az építési naplóba, új építésnél mindig, nem engedélyköteles átalakításoknál is bizonyos esetekben kötelező elektronikus építési naplót vezetni, melyből ellenőrizhető a kivitelezés terveknek való megfelelősége.
– A társasházban hirdetett lakásnak kérje el az alapító okiratát a mellékletét képező felmérési tervdokumentációval együtt. A tervi mellékleten az albetétszámot, a lakás számát, a lakás megnevezést, a lakás alaprajzát méreteit helyiségeit, lehet ellenőrizni, a szöveges részben szintén a lakás megnevezését, méretet és a hozzá tartozó tulajdoni hányadot kell megvizsgálni.
